一文讲解 熙华台 西四环丰台 青塔值得买吗？

2023年5月6日建工+城乡房屋联合体 最终通过摇号方式 拿到青塔地块，案名定为：建工·熙华台莫桑钻值得买吗。该项目分东西两个部分，北面是市政小公园和绿化。总用地规模为16944.582平米，地上规划建筑规模为52000平米，容积率为3.0，控高80米，指导价8.5万元/平米。

项目离着海淀是真近，就隔着莲石路莫桑钻值得买吗。这既是项目优点也是缺点，地块北边就是莲石路和北京西站的铁路，噪音肯定少不了。

丰台的青塔出新盘了，当初开发商也是冲的很猛的，但是是否值得买呢？咱们今天就仔细分析一下吧莫桑钻值得买吗。--丰台--青塔--熙华台。

1、背景--地块拍卖还是很热的莫桑钻值得买吗，基本靠抢，但是大家看着地图发现缺点很明显-紧邻铁路（相信开发商不傻）

2023年5月6日丰台区青塔街道青塔村棚户区改造项目0633、0634地块起拍价23.9亿元，17家房企报名，分别是金隅、华润、天恒、江苏师山置业（南通海门区国资）、中铁、城建、中海、厦门国贸、建工+城乡房屋、京能+电建、龙湖、金茂、中建玖合、扬州华景置地（扬州国资控股）、建发、华发、万科+南通海门海泰（南通海门国资）等（新面孔比如师山置业、海门海泰、华景置地等，都来自江苏，其中师山置业、海门海泰由江苏南通市海门区国资委控股，华景置地属于扬州国资委企）莫桑钻值得买吗。最终建工+城乡房屋联合体，最终通过摇号方式以27.485亿竞得该地块，无需配建保障性住房，无套内7090限制，溢价率15%，销售指导价8.5万/平。

展开全文

2、位置&交通--环线位置不错，北面邻居更是加分，但是紧邻铁路和公路（还是立交桥），自驾交通还是很方便了，噪音也不小莫桑钻值得买吗。轨道交通就差那么一点了。

整体区位位于丰台区，属于丰台与海淀的交界处（一路之隔--莲石路）莫桑钻值得买吗。再往西北面就是石景山了（这有石景山的神盘--远洋山水和远洋沁山水），西四环和西五环之间。紧邻西四环（开车走行距离1.4km，走莲石路就更近了，正好1km），莲石路与青塔西路交汇处的东南侧，这里相对南沙窝桥算是小立交（虽然隔着小河和铁路，但是噪音还是不小，这一点也是大家看到这地块的第一反应），关键还有一条通往北京西站的铁路（这里有高铁、普速列车、少部分货车经过）。

这里距离最近的地体站是1号线的五棵松站，大约2.2km莫桑钻值得买吗。因此不能算是地铁房。未来规划的11号线二期青塔站（就在翠微百货门口），距离小区600米。但是这个属于规划，从开建到开通大概5年左右时间，因此这个利好要兑现最快至少七-八年之后了（这个还是要有比较好的推进，你看下图的时间是2010年，说明13年前就说要这样建设了，只是三期规划里政府明确了）。

总之：环线位置不错，北面的邻居也很好，就是周边的道路虽然方便了出行，但叠加火车道噪音也会很大，轨道交通的利好需要很长时间来兑现莫桑钻值得买吗。

3、产业--这里基本没有高薪的产业聚集莫桑钻值得买吗，只能靠传统的周边海淀研究院所利好（航天二院想要新盘，不考虑学区，这里还是一个选择），及周边的交通通达至产业区

这里基本没有什么产业，主要就是各种汽修厂，4S店莫桑钻值得买吗。主要产业需要交通连接至五棵松的航天二院，各种所。或者至中关村，南至丰台科技园，东至丽泽商务区。。

因此这里的产业整体算没有，主要还是靠近海淀，只要依靠海淀的产业利好来带动，但是海淀的产业主要聚集在北区，这里周边只能算是老牌的研究院所莫桑钻值得买吗。以及传统的核心区，教育强区。一个区域的房价，不是说有产业就一定高。

4、学区--这里算是有学上莫桑钻值得买吗，不能算是学区房（在丰台也不算好学区）

这里属于丰台别误解为紧邻海淀，是不是可以去隔壁500米处的十一学校和五一小学（这些都是海淀排名靠前的学校）莫桑钻值得买吗。那属于跨区。这里顶多算是有学上，不属于学区房。这里有北京市大成学校（小学、初中、高中一体的公立学校）。南面有长安新城小学。

5、生活配套--这里的生活配套基本要综合旁边的海淀和石景山邻居可享受到的资源，还算比较丰富莫桑钻值得买吗。日常需求或稍微升级一点也基本能满足。

商业：南面600米是翠微百货商场莫桑钻值得买吗。在往北面2.2km是五棵松商圈，基本吃喝玩，逛街都能满足。在往东面是千禧商业街，规模不算大，还是可以逛一逛的。其他区域就一般了。满足日常的基本生活还是没问题的。稍微升级一点也能满足。

医疗：北面2.2km外的五棵松有中国人民解放军总医院莫桑钻值得买吗。距离解放军总医院第五研究中心也很近。都属于大型三甲军队医院。周边也有社区医院。这里的医疗资源算是很丰富的。长峰医院也在隔壁不远处，去那看病，估计得好好想想了。

公园：距离小区最近的是青塔街心公园，面积很小，顶多算一块了绿地莫桑钻值得买吗。稍微逛得远一点就是就是西南免得郑庄公园和北京欢乐水魔方水上乐园。旁边还有京荟广场（吃喝玩乐一条龙）。其次就是八宝山南面的北京国际雕塑公园和旺景公园。

总之：这一片在丰台算是两区交界，但是可以享受隔壁的资源还是比较丰富的，毕竟海淀这一片算是历史传统的成熟区域莫桑钻值得买吗。也就是有这利好，导致这块地拍卖的时候，基本要靠抢。

6、小区--地块分割，导致每个地块比较小，基本是按照豪宅的配置修建，但是是刚需改善的户型莫桑钻值得买吗。

整个地块被中间的小区分成两块（青塔西里4号院）莫桑钻值得买吗。北面是市政小公园和绿化。整个小区是由6-18层高的板楼组成（也称为洋房与高层）。下图高亮的部分。采用10W+楼盘六恒科技住宅（都想拿着高科技买个好价钱），龙湖物业，建工共同操盘。东区的绿化面积比较集中，还形成一个中间的院落。西区被中间的2号楼分割。整个小区的3号楼属于更优的位置。

建筑类型：洋房、小高层

占地面积：约1.69万㎡

建筑面积：约5.14万㎡

产权年限：70年

总户数：440户

容积率：3.07莫桑钻值得买吗。得房率82-87%，

绿化率：≥30%

车位规划：531个莫桑钻值得买吗，配比1:1.2，人车分流

产品类型：96㎡-156㎡ 三居至四居

整个小区是由6-18层高的板楼组成（也称为洋房与高层）莫桑钻值得买吗。东区的绿化面积比较集中，还形成一个中间的院落。西区被中间的2号楼分割。整个小区的3号楼属于更优的位置。

外立面采用大面积铝板装饰，这样显示高端不少莫桑钻值得买吗。

现在开发商也是卷的不行，市场下行，地块价格固定，销售价也固定，只能通过户型优化，外立面，小区绿化提升销售口号，增加卖点莫桑钻值得买吗。最担心的是卖的时候宣传的好好地，落地的时候打个折扣，大家就受不了啦。各种维权，开发商利太薄，只能扣这些了。这个行业快卷到头了（开发商这样卷，并且也只是冲到一线城市拿地，三四线城市基本卖不动地了）。都在保教楼，减配一点都不追究了。

项目外立面以全新的审美演绎东方建筑之风，将文脉、尊贵、恒久等要素融合到建筑中莫桑钻值得买吗。项目园林设计为现代东方自然风格，在空间架构上形成了“一带（北侧绿化带）双堂（双酒店入户大堂）四园（趣园、雅园、藏园、无界园）”。

熙华台项目整体楼栋排布采取北高南低错位排布的形式，最大化满足每一户采光，保证高得房率莫桑钻值得买吗。产品户型面积段为96-115-125-156平米，得房率82-87%，采用10W+楼盘六恒科技住宅（都想拿着高科技买个好价钱），龙湖物业，建工操盘，预计10月开盘！

该项目的96平米和115平米为对门，分布在西区1楼全部、西区2楼东边两个单元、东区1楼全部，125平米分布在西区2楼西边一个单元、西区3楼全部，156平米户型分布在东区2楼全部、东区3楼全部莫桑钻值得买吗。

7、户型--小区整体户型问题不大，小户型虽然有不足，但是应该是最抢手，毕竟总价在哪里放着呢莫桑钻值得买吗。大户型小区位置最优格局设计也最好，但是估计得降一点总价好出手，总价有点高。

96平米三居室（810W左右）

南向卧室和客厅，北向两个卧室，长条形状，短面宽，长进深，户型不算好，属于一般户型，算是刚需三居室，这么小的面积，就不能追求那么好了莫桑钻值得买吗。并且这户型都是在北面楼栋，因此未来的北向卧室的噪音还是要考虑一下的。

115平米三居室（970W左右）

115平米的南向两卧室，中间客厅的典型眼镜户型，还是非常不错的莫桑钻值得买吗。全明格局（主卧的卫生间都是明的，这个还是比较难得）。唯一不足是大门正对北向卧室。算是一个小小缺憾。这个做到了一点大面宽了，LDK一条线设计。还是非常不错的。这个户型主要集中在北面的1号楼。2号楼有少部分，还是噪音问题，2号楼稍微大于1号楼一点。

126平米四居（1060W左右）

四叶草户型的四居室，还是非常不错的莫桑钻值得买吗。主要是125平米做到这个。缺点就是大门正对着卫生间，这个一点确实不那么优秀。其他毛病没有。主要集中在西区，位置不算最优。噪音问题还是会有一点。

156平大四居（1320W左右）

正宗四叶草户型，充分考虑了玄关设计，没毛病，就是面积大了，位置也是整个小区最好位置，洋房设计，价格自然最贵了莫桑钻值得买吗。

8、价格--这个8.5万的单价真心不算便宜，相比周边的二手房，特别是大成郡，还是高了那么一点（好多人说相对保利低不少，人家是豪宅，你是刚改），优势就是距离海淀近莫桑钻值得买吗。但是不能因为近，价格就要高。

销售指导单价8.5万莫桑钻值得买吗。这个价格贵还是便宜呢？

大家看看整个区域内的二手房价格，整体基本在5W左右莫桑钻值得买吗。南面的保利和光逸境属于19年拍地，21年建成的这一片高端豪宅社区，不论地形位置，还是地块大小，都优于-熙华台。主打高端盘，挂牌价10.5W，基本没有什么二手房成交。2012建成的大成郡属于低密度洋房社区，不论地形位置，地块成形，都大大优于-熙华台。单价8.5W左右。（熙华台的优势就是新一点，其他方面被完全碾压，前期会因为一手价格原因，会价格保持，未来二手市场一定会被大成郡压一头）。这样看来这价格还是有点高啊。站一波岗还是在所难免。

总之：这缺点这么明显，价格真心不便宜莫桑钻值得买吗。

熙华台项目采用装配式建筑，按照绿色建筑三星级评价标准打造，硬装采用一线品牌，结合“6恒”系统，适景光系统，全屋净水系统，打造智感生活空间，以国际健康标准体系为基础，建设具有国际影响力的科技健康住宅莫桑钻值得买吗。

熙华台项目位于西四环中路青塔区域，周围五棵松华熙live、301医院等生活配套齐全，出行有1号线、10号线及规划11号线莫桑钻值得买吗。

熙华台坐拥极其丰富的四横、三纵、三轨核心配置莫桑钻值得买吗。长安街、莲石路、京港澳高速、大成路等四横路网在侧，周边覆盖1号线五棵松站、10号线莲花桥站、11号线二期（规划中）⻘塔站，通达北京西站、丽泽城市航站楼-大兴国际机场，全维交通枢纽，与世界无缝衔接。

熙华台基础信息

建筑类型：洋房、小高层 占地面积：约1.69万㎡

建筑面积：约5.14万㎡ 产权年限：70年

总户数：440户 容积率：3.07

绿化率：≥30%

车位规划：531个莫桑钻值得买吗，配比1:1.2，人车分流

产品类型：96㎡-156㎡ 三居至四居

项目位置：西四环西侧约400米莫桑钻值得买吗，莲石路南侧150米

9、购买建议

①、环线位置比较优越，开车方便，但是轨道交通的缺失或者说是需要长时间等待才能补上，三区交界处莫桑钻值得买吗。区域板块势能一般。

②、学区就算不上，顶多是去海淀补习距离不算远莫桑钻值得买吗。这里能共享海淀和石景山的生活配套资源，各类资源相对还是比较完善的，满足基本需求还是绰绰有余。

③、小区被分割开来，形不成规模莫桑钻值得买吗。特别是社区环境，减分不少，其次北面的道路方便了，但是噪音问题会一直困扰着。未来的建设完成，属于三区交界。很难再有大的生活配套或者更高端小区的拉升。

④、这个价格相对比周边的二手房不算便宜（不能和海淀比较，那不是一个行政区域，不能算为同一个板块），未来二手站一波岗是在所难免莫桑钻值得买吗。长远看会被大成郡压着。和保利压根不是同一个档次，不能一起比较。

⑤、购买人群：在这里附近上班，但是口袋钱不多，还想追求新盘品质的，特别是新房情节的，可以选这里（特别是航天二院想买新房的客群，小孩上学，单位解决一下就更好了）莫桑钻值得买吗。其他人群大家自己对号入座补充吧。