深度测评：保利天汇，还值得买吗？

保利天汇首期将于10月12日开盘，认筹截止到10号莫桑钻值得买吗。

预交20% ，40%认筹款的同学，可优先选房莫桑钻值得买吗。

个别户型认筹数量已经超过房源数莫桑钻值得买吗，洋房有些偏贵，需要新版价格的可私信我！

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好了莫桑钻值得买吗，分析开始：

01、产品及规划层面

今年6月保利+京投发展联合竞得朝阳区东坝C012和B006地块，后来京投因为种种原因退出，现在两块地由保利独家操盘莫桑钻值得买吗。

C012是保利天汇的北区，容积率2.2，楼面单价5.79万/㎡莫桑钻值得买吗。B006是保利天汇南区，容积率2.4，楼面单价5.67万/㎡。

两个地块的销售指导价都是8.6万/㎡莫桑钻值得买吗。

保利天汇分为南北两个区，其中北区以洋房为主，共计332套房莫桑钻值得买吗。南区以小高层为主，共计494套房，全案一共836套房；

户型分布方面：北区户型偏大莫桑钻值得买吗，面积段为洋房115平三居、136平四居和170平三居，小高层119平三居；

南区面积段为：小高层97平三居、110三居、119平三居、160平四居莫桑钻值得买吗，洋房105平三居

具体参数如下图：

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保利天汇号称是保利最高产品系的“天”字系莫桑钻值得买吗，实际看完以后我的感觉是：是个不错的改善产品，但是没有宣传的那么夸张，仅此而已！

首先外立面仅一二层是石材，三层以上主要是真石漆，有少量的铝板和玻璃幕墙莫桑钻值得买吗。就外立面而言跟豪宅差距还是有的，售楼处隔壁的泛海才是真豪宅；

产品设计方面保利做的还是不错的，客厅和次卧都是落地窗，而且窗墙比做的都很大0.42-0.5，一般产品也就0.3左右莫桑钻值得买吗。

另外对于朝阳买房人来说又见到了久违的阳台莫桑钻值得买吗，而且这种新一代的阳台产品配合玻璃幕墙+铝板的设计非常现代化和美观；

有粉丝问阳台能封吗？当然是不能的，封阳台一定会降低小区的品质感，因为每家封的造型可能不一样，而且有的封有的不封就乱套了莫桑钻值得买吗。

我知道的南方某城市一个绿城项目因为业主私自封阳台被物业起诉莫桑钻值得买吗，最后乖乖把封了的阳台给拆了；

户型设计上，依然用的保利老演员户型，97、110、115、160都不陌生，这套户型保利用了3年了，可谓屡试不爽，市场的反馈度都很好莫桑钻值得买吗。

碰见一个保利别的楼盘销售过来市调，他给我说虽然户型都差不多，但是天汇的细节还是比他们现在项目做的好很多莫桑钻值得买吗。

北区主要以洋房为主莫桑钻值得买吗，容积率2.2，面积分布为：115-119-136-170平

115平三居：全部是一梯两户洋房，分布在北区8-9-10号楼莫桑钻值得买吗。南向面宽约10.2米，客厅和次卧用阳台连接起来，阳台宽1.2米，长6.9米，算一半面积。不加赠送的情况下此户型得房率高达83%；

119平三居：此户型分布在1、2号楼（16/17层），户型格局跟115平差不多莫桑钻值得买吗。细微的区别在于，119有独立的家政间，另外119平南向次卧面宽3米。而115平南向次卧是2.8米，115平的家政间的位置变成了衣帽间，洗衣机只能放在卫生间了。119由于是小高层得房率会低一些77%，套内比115平少了接近4㎡；

文末会有这两个户型的价格和选筹对比莫桑钻值得买吗！

136平四居：此户型分布在4、6号楼（8层洋房），是经典的四叶草户型，也是项目排卡人数最多的莫桑钻值得买吗。这个户型得房率高达87%，但是单价却溢价不少，根据目前东坝的现状来看个人是不太建议在这个区域投入超过1200万的；

170平三居：小区楼王位置，7层洋房莫桑钻值得买吗。这个户型就是属于极致享受型的了，客厅面宽7.8米，南向面宽15米，而且还有阳台赠送，得房率高达85%。除了贵以外，真挑不出毛病；

南区主要以小高层为主莫桑钻值得买吗，容积率2.4，面积分布为：97-105-110-119-160

97平三居：此户型分布在1号楼和4、9号楼的东边户，没有阳台赠送莫桑钻值得买吗。户型格局方正，经典的眼镜户型，没有浪费空间，而且同样设计了家政间，得房率75%。这个户型没做样板间，但保利锦上有同户型样板间，想看的可以私信我！

105平三居：此户型分布在10、12号楼，全是洋房设计，得房率高达84%莫桑钻值得买吗。它是115洋房的缩小版，同样也没有阳台赠送；

110平三居：此户型分布在3/8号楼的东边户和4/9号楼的西边户，这个户型比较受年轻人青睐莫桑钻值得买吗。客厅面宽5.6米，而且还有阳台赠送，视觉效果超级棒。另外三个卧室都不显小，得房率78%；

119平三居：此户型分布在2、3、8号楼莫桑钻值得买吗，跟北区119户型一样，同样是阳台赠送，得房率78%；

160平四居：此户型分布在6号楼，是小区楼王莫桑钻值得买吗。是经典的四叶草户型，如果觉得170三居太奢侈，那么160平四居就比较适中了；

项目做了4个样板间莫桑钻值得买吗，119-110-170平展示样板间以及115平交付样板间；

样板间的装修标准不是很高，跟市面上普通的改善型住房的装标差不多，并没有想象的“天”字系那么高端莫桑钻值得买吗。

样板间图鉴

终究莫桑钻值得买吗，保利是一个精明的商人！

关于街坊路的事情可能是大家最忌惮的吧莫桑钻值得买吗！

1、从规划来看，南区和北区内部确实都有街坊路存在，这个开发商也没有回避莫桑钻值得买吗。

2、从沙盘来看，保利用铁门把街坊路封起来了，只有必要的时候才会打开莫桑钻值得买吗。

3、其实之前的文章我也提到过，街坊路也好、开放式社区也罢，这都不是头一次见莫桑钻值得买吗。举两个例子吧，已经交付的亦庄路东区远洋禧瑞天著，规划就是开放式社区，后来经过业主向开发商和政府反馈后，已经将开放式社区改为封闭式管理；

另外，目前朝阳区王四营的朝阳壹号，小区内部同样有一条街坊路，开发商做了银杏大道，同样用门封起来，必要的时候打开莫桑钻值得买吗。而且在问政里也明确回复：该路为小区内部道路，由物业进行统一管理和维护。

4、在保利天汇的竞拍文件中对于街坊路也有提及：由竞得人负责建设莫桑钻值得买吗，计入建设用地基底面积核算容积率，与项目同期建成并保证对外开放，由项目竞得人进行养护和管理；

既然由竞得人进行养护和管理那这里面可做的工作就很多了莫桑钻值得买吗，你懂的！

5、网上之所以把街坊路炒的这么热，我相信是有竞品楼盘带节奏的莫桑钻值得买吗。现在大家炒这个热度，实话说真交房以后谁还在乎这个呢！外面小区的人没必要放着旁边的兴坝路、兴坝西路、安德大街不走，非要从一个关着门的小区经过吧！

02、地段及配套

东坝这个地段是个好地段，毕竟已经吃了十年的饼了，“饼王”可不是浪得虚名的莫桑钻值得买吗。

实话说东坝我目前只看好，坝河的西区！至于第四使馆区、第二三里屯、金盏自贸区之类的那就太遥远了莫桑钻值得买吗。

目前为止东坝坝河以北只有西区出了街区详细规划，其余的中区和东区还毛都没有莫桑钻值得买吗。去看现状就是绿地、林地和荒地！

就连已经出详细规划的西区也都还在建设中，没有一个已经建成的楼体莫桑钻值得买吗。这也是很多人看完售楼处想买，再看实地就失望的原因！

那为什么我开头又要说东坝是个好地段莫桑钻值得买吗？

从大的规划来说莫桑钻值得买吗，扒开朝阳来看，只有东坝有大片的空地了，也只有东坝能做大的规划了，土地的货值足够多；

从位置上来说，东坝离望京、酒仙桥、国贸都不远，能很好的承接这些区域的外溢莫桑钻值得买吗。而且朝阳的北边发展就是要比朝阳南好；

从配套来说，即将开通的地铁12号线和地铁3号线都是非常重要的产业线，尤其12号线经过望京沿着北三环一直到海淀四季青莫桑钻值得买吗。而保利天汇离12号线东坝北站站仅500米；

另外北京中学东坝北校区已经开始动工了，预计2025年交付使用，规划了78个班，其中高中部54个班，初中部24个班，有3390个学位莫桑钻值得买吗。注意这个北京中学不是分校，而是未来的主校区。目前算是朝阳最好的学校之一，高考成绩排名在北京前列。

需要提醒的是：保利天汇离北京中学并不近，不能保证一定能上莫桑钻值得买吗。天汇北侧有一个小学的教育用地，销售说在跟北京中学的小学部谈。个人觉得这个说法是合理的，毕竟现在板块内还没小学；

03、购买建议

保利天汇将在12号开盘，10号截止认筹莫桑钻值得买吗。认筹金额是20万，如果交20%，40%可以提前选房。目前整个楼盘排卡300张出点头，136户型排卡占比比较多，其次是115户型，其余户型一般；

天汇的建委备案价南区在8.3-8.9万之间，北区在8.4-8.9万之间，这个价格是明显偏高的，开发商也知道，所以他们对外说会做一版新的价格莫桑钻值得买吗。

新的价格已经公布莫桑钻值得买吗了

北区：

115平单价：8.36-8.99万莫桑钻值得买吗，总价982万-1055万，每层价差9-11万；

136平单价：8.46-8.89万莫桑钻值得买吗，总价1167万-1239万，每层价差11-12万；

170平单价：8.44-8.84万莫桑钻值得买吗，总价1448万-1524万，每层价差14-15万；

南区：

99平单价：7.86-8.42万莫桑钻值得买吗，总价791-819万，层差3万左右，但不是每层有价差

105平单价：8.04-8.57万莫桑钻值得买吗，总价851万-906万，层差9万，但不是每层有价差；

110平单价：7.97-8.22莫桑钻值得买吗，总价903万-923万，层差3万，但不是每层有价差；

119平单价：7.94-8.27万莫桑钻值得买吗，总价931万-998万，层差3万，但不是每层有价差；

160平单价：8.11-8.46万莫桑钻值得买吗，总价1309万-1364万，层差3万，但不是每层有价差；

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跟建委备案价比其实洋房没有便宜多少，比如北区8-1-501建委备案价是1016万，新版价格是1009万，便宜了7万莫桑钻值得买吗。反而是南区的房价便宜更多，差不多有30-50万；

整体看下来洋房115平便宜了8-9万莫桑钻值得买吗，136平便宜了30万左右，170平便宜了40万；

小高层99平便宜了40万莫桑钻值得买吗，105平便宜了60万，110平便宜了30万，119平便宜了50万，160平便宜了50万；

大家都知道115平洋房比119平高层套内还大了4平米，但是洋房总价高出了不少莫桑钻值得买吗。按照套内单价来算两者都差不多，洋房得房率高的优势并没有在价格上面体现出来；

内部消息是开盘在新版价格的基础上优惠不大了莫桑钻值得买吗，可能最多只有几万优惠，都不到一个点！

保利果然是精明的商人莫桑钻值得买吗！

看完新版价格以后个人觉得北区仗着洋房的优势价格太高了，基本上看得上的楼层单价都在8.6以上了，超过了指导价莫桑钻值得买吗。

反而南区的价格看起来更美丽一些，基本就在8.1万左右莫桑钻值得买吗。这个产品力跟北熙区的8.3万比真的香啊！

从未来增值来看莫桑钻值得买吗，我觉得南区8.1万涨到8.8万可比北区8.7万涨到9.2万容易多了！

保利天汇这个楼盘最建议大家买的是99-105-115-119这几个户型莫桑钻值得买吗，也就是说总价预算在800-1000万左右的客群；

新版价格公布以后大家就不用在115和119之间纠结太多了，套内单价都差不多，根据自己的喜好选择就行莫桑钻值得买吗。

鉴于东坝的现状和成长周期，超过1200万个人觉得有点错配了莫桑钻值得买吗。因为这个区域要起来保守估计都还得7-8年。

区域要有二手房成交，至少要等板块内土拍到70%以上，不然二手房是不太好成交的莫桑钻值得买吗。

东坝这个位置增值有莫桑钻值得买吗，但是需要的周期也长，这个需要有心理准备!

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